来源： 中国经济时报

　　内容提要：整个房地产市场从土地到销售均呈现冷静态势，市场也更加理性。尤其是近期的土地市场地块流拍现象增加，说明了房地产企业在当前的市场环境下，也越来越理性。

　　从今年持续不断的调控重压到7月底的中央政治 局要求"坚决遏制房价上涨"，政策层面显示，整个房地产市场从土地到销售均呈现冷静态势，市场也更加理性。尤其是近期的土地市场地块流拍现象增加，说明了房地产企业在当前的市场环境下，也越来越理性。

　　土地流拍增多

　　8月10日，山西太原一场被当地媒体称为"史诗级"的土地拍卖爆出大冷门——8宗区域绝佳且有望成为"地王"的土地全部流拍，其中有六幅地块没有一家开发商报名，另外两幅由于开发商的出价与起拍价悬殊太大而未能成交。

　　8月13日，广州资源交易中心共出让五宗住宅用地，总出让面积达19.38万平方米。

　　跟2016年各大开发商积极抢地，高价地频出的热闹情形相比，此次土拍显得冷清很多。在此次出让的五宗地块中，一宗地块以底价成交，两宗地块略高于低价，溢价率未超过百分之一，剩余两宗地块的溢价也在10%以内。

　　在同一天，济南土地市场降温明显，其中有8宗土地流拍，10宗土地以底价成交，剩余1宗土地以低溢价成交。

　　以上这几个城市也并非个案，近期土地市场的降温在各地均有表现，在杭州良渚新城、苏州、宁波、湖州、合肥均有地块流拍。

　　事实上，流拍在全国土地市场上越来越多，多个城市的地块均有流拍现象，房企在土地市场上变得越来越谨慎。据统计，今年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，远远高于去年同期，创下近年来流拍数量新高。

　　业内分析，受到房地产调控、限价政策的影响，遭遇融资难、去杠杆压力以及销售回款乏力的房地产企业越来越理性，对行业未来的预期也更为谨慎，不再愿意高溢价拿地。

　　中国指数研究院的报告显示，2018年土地流拍再次出现。2016年房地产市场行情向好，房企拿地情绪高涨，热点城市土地市场随之升温，高价地成交频现。2018年以来，房地产调控政策继续深化，"供给侧"改革积极推进，房企拿地更加趋于理性，优质地块成为首选，土地流拍潮出现。同时，土地流拍潮趋向热点一二线城市。

　　中指院统计数据显示，今年1-7月，一二线城市土地流拍占比提高，其中流拍宗数TOP10城市中，一二线城市占8席。2018年以来，在房地产市场因城施策调控中，热点一二线城市调控政策持续深化，造成土地流拍宗数较高，而三四线城市除了东部核心城市周边城市外，大规模的棚户区改造地区释放市场有效需求，土地市场热度较以往有所提升。从热点城市流拍总量占比来看，今年1-7月，一二线城市流拍地块83宗，占总流拍地块的60.6%，占比较2017年有所提高。

　　市场更趋理性

　　业内认为，近期，土地流拍现象愈加频繁，这主要是房地产调控政策施压，各地楼市出现了严重分化，房企改变对楼市未来预期。再加上地方政府土地出让条款较严苛，使房企无利可图。而未来土地市场出现流拍现象将是"新常态"，过去房企那种轻松拿地赚钱的好日子不会再发生。三四季度多数城市的房价和地价都会双双降温。

　　业内认为，土地市场流拍增多说明国内土地市场已经有所降温。7月31日，中央政治 局会议明确提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。不少专家认为，此次房地产调控调子高、把握严，对土地市场回归理性有重要作用。

　　出于对未来市场走势的谨慎判断，不少房地产企业也更加理性和冷静，不再像之前那样疯抢地王。

　　中国指数研究院认为，现在土地出让条件越来越严苛，已经成为影响房企拿地决策的重要因素。2017年，土地市场的土拍政策频出，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要内容，今年以来，限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配。对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求，企业拿地更加谨慎。

　　此外，地价高、盈利空间压缩也导致了土地市场频频流拍。在限价的市场背景下，偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间，降低了企业拿地积极性。

　　中指院认为，值得关注的是，随着融资环境趋紧，房企资金链进一步承压，进一步降低了拿地的积极性。

　　近几年,百强房地产企业在追逐规模扩张的同时进一步提升了负债水平，负债压力加大，2017年资产负债率均值达78.9%，较2016年提高2.2个百分点。而与此同时，房地产行业金融端监管明显发力，房企融资渠道总体收紧，受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压，拿地积极性减弱，土地流拍数量增加。

　　中指院认为，在内外环境综合影响下，预计土地流拍的数量仍将继续增加，而土地流拍的增加对房地产市场意味着房企逐渐理性，市场预期逐步转变。地价趋稳后，"坚决遏制房价上涨"的目标将不会太远。